житловий клуб будуй сам™

Если хочется свой ​​дом..

Часть 2. Земля

В 2010 году в Украине было оформлено 17.953 сделки купли-продажи земельных участков на вторичном рынке, а 12.200 сделок годом ранее. 50% рост свидетельствует о том, что интерес украинцев к земле растет. Причем в 86% случаев - наделы 6-20 соток.

Объяснить эту тенденцию можно просто. Во время кризиса банковского сектора у многих деньги оказались просто под подушкой, поэтому семи решили, что земля является беспроигрышной альтернативой именно в настоящее время. Во-вторых, кризис показал всем нам, которые недавно стирали в ванной кульки из супермаркетов и покупали пахучее подсолнечное масло из бидонов на рынке - мы рано отказались от земли-матушки. Но пришло время вспоминать, где спрятаны наши тяпки и грабли. Я шучу, но знаете ...

Правда, значительная часть сделок носит спекулятивный характер. Земля переоформляется, делятся большие наделы на малые, участки переходят из рук в руки. Я встречал владельцев с пакетами актов на право собственности. Люди, которые работали в органах местной власти прежде всего подумали о своих семьях. Теперь готовы помогать другим.
Впрочем, большое количество людей покупают землю с целью строительства и ведения хозяйства, а не только огородничества. Поскольку я много времени уделил изучению земельных участков и консалтингу, хотелось бы дать читателям несколько полезных советов и поделиться опытом.

Почти каждый клиент, который обращается ко мне за советом уже имеет землю. Причем, как правило, более одного земельного участка. Более того, никто не хочет строить собственный дом на земле, которой уже обладает. Вопрос: зачеп покупать такую ​​землю? Как правило, ответ звучит так: «Брали на продажу».Отсюда можно сделать вывод, что многие участки на продажу это хлам. Во-вторых, не нужно покупать землю про запас. Делать все нужно вовремя и коллегиально с теми, кто ею будет пользоваться.

К сожалению, в Украине почти начисто отсутствует рынок купли-продажи малих земельных участков с полным консалтингом и легальным сопровождением клиента. У нас есть брокеры, которые работают на продавца и покупателя одновременно, пытаясь заработать на обоих. Ну какие в такой ситуации могут быть советы? Как правило, брокеры не имеют элементарного опыта по консультированию клиента. У них маленькие базы данных, чтобы предложить то, в чем действительно нуждается клиент. Задача любого брокера в Украине - продать то, что есть в наличии и повыгоднее для себя. Поэтому профессиональной помощи вы не дождетесь, увы.

В деревнях много рекламы о продаже участков и дворов. Очень часто на участках такие рекламы от руки пишут брокеры, местные ребята, промышляющие землей.  Они посадят вас в машину и будут катать по тем местам, которые вы и сами можете найти. Толку от них мало, кроме тех случаев, когда вам действительно нравится какой-то конкретный участок. Тогда они просто выведут вас на владельца. Не забудьте предупредить их, что вы процент платить не будете. Они вам скажут, что владелец процент не платит. То же самое скажут владельцу о покупателе. Так страхуются нецивилизованные участники неорганизованного рынка.

При таких обстоятельствах лучшим способом поиска участка под застройку является выезд на место в свободное время и личное обращение к владельцам. Это занимает очень много времени, однако вы сможете прежде всего понять, какие места за городом существуют и как выглядят хозяева и будущие соседи. Вы поймете, что общение с сельскими жителями очень интересное и достаточно информативное. Вам с удовольствием расскажут все об участке, его хозяевах, их судьбах и сколько картофеля в год они собирали. А также, расскажут, какие проблемы в семье владельца существуют.
У меня была история. Как-то мы искали земельный участок. Нам понравился участок под горой. Сперва, я встретился с владельцем в Киеве, а потом решил поехать на место и самостоятельно его осмотреть и пообщаться. Общение со старыми соседями раскрыло то, что участок в судах уже более 5 лет. В семье владельцев большая ссора. Когда я перезвонил, чтобы спросить у владельца, правда ли это, он просто бросил трубку.

Поэтому, если вам нравится участок и вы вроде бы хорошо чувствуете владельца, зарезервируйте еще ​​время на дополнительное изучение его семьи и участка. Никогда не торопитесь. Спросите в сельсовете, у соседей поподобнее.
Чтобы мой саркастический взгляд на ситуацию в Украине не выглядел односторонне критическим, хочу вам показать, что такое эффективный рынок земельных участков на примере крупнейшей в Великобритании компании, специализирующейся на помощи семьям найти соответствующую их потребностям землю и не только. http://www.buildstore.co.uk

Компания имеет прекрасный офис под Лондоном, в котором есть различные специалисты, призванные сделать ваш выбор как можно правильнее. Есть достаточное количество столов с компьютерами, подключенными к базе участков. В базе более 8000 участков по всей стране со всеми документами, описаниями, картами и фотографиями. Оплатив абонентскую плату за год, вы можете подключиться к данной базе и осматривать новые поступления из дому. Ваш консультант всегда позвонит вам, если заметит для вас что-нибудь интересное. Достаточно продумано и удобно. Впрочем, даже при таком ужобстве большинство британцев пользуются старым проверенным методом: путешествуют сельской местностью, общаются и пишут письма на те адреса, которые им понравились (те, кто стесняется подойти к хозяину).

Покупка земельного участка для строительства частного дома и ведения хозяйства является непростой задачей, которая обременена очень серьезными рисками. Расскажу вам о некоторых из них конспективно ...
Часто продавцами земли выступают дед с бабой, или только баба, которым не менее 75 лет. Причем, они, как правило живут на этой земле от рождения, или «54 года ...»

Но! Никогда не воспринимайте таких продавцов, как последнюю инстанцию ​​- в более чем 50% случаев дети, которые считают это наследством будут проклинать вас и судиться. Возможны незакрытые судебные дела, малоизвестные совладельцы, претензии третьих лиц, которые ждут, чтобы сменился собственник. В проблемную землю иногда специально подставляют стариков.

Поэтому, прежде всего возьмите телефоны всех детей и других близких родственников, которые могут быть наследниками / правопреемниками. Пойдите самостоятельно к соседям. Всех соседей спросите, нет ли спорных вопросов относительно границы, изменения архитектуры объектов на границе и прочее. Нашему клиенту как-то пришлось подавать новый проект перестройки дворовых построек. Ему пришлось идти за подписью соседа на согласование архитектурного проекта. Сосед вспомнил конфликт 30-летней давности с предыдущим владельцем и выдвинул условие поставить новый забор на 1 метр вглубь, тогда он позволит изменения. Это привело к конфликту в отношениях, который навсегда затмил дальнейшие отношения соседей.

Среди соседей в деревне вы довольно легко можете встретить людей, которые:• чрезмерно употребляют алкоголь,

  • нигде не работают,
  • выращивают одиноко детей, такие дети часто не знают, чем себя занять
  • не следят за чистотой на дворе и перед фасадом
  • имеют свалку или туалет на границе с вашим участком
  • имеют много собак и кошек и т.д.
  • имеют неблагонадежных родственников, которые будут их беспокоить

Я баллотировался в депутаты в сельском населенном пункте под Киевом. И был удивлен, как много таких дворов. Я даже не ожидал. Социально угнетенных семей добрая половина. Врагу не пожелаю быть соседом сложной семьи, поскольку риски ухудшения уровня комфортности проживания возрастают невероятно. Ваша жизнь может превратиться в кошмар. Вы будете слушать лай собак, грязная ругань, их дружки будут поглядывать в ваш двор с неизвестными намерениями и т.д.

Поскольку я детство провел на 50% в самом центре города Киева, а другие 50% (может в действительности и меньше половины времени, но это были каникулы!) на глухом украинском хуторе, мне посчастливилось хорошо изучить традиции нашего народа. Я жил насыщенной деревенской жизнью и относился к дачникам и горожанам как к чужеродным элементам. Я жил в хате, ходил на колядки, на свадьбы, шел в процессиях на похоронах, сидел со взрослыми на поминках, пропалывал километровую грядку в поле с бабушкой, возился в огороде, рыбачил на пруду, собирал фрукты в садах, торговал на базаре и т.д.. Я жил полноценной сельской жизнью. Поэтому, многое знаю именно с этой стороны. Например, в нашем селе никто не был счастлив в определенных домах и дворах. Мы знали, что и следующий покупатель будет несчастлив. Почему? Никто не объяснял. Говорили, что там кто-то повесился, а там дети задохнулись, а там пьяницы живут. Учтите мой сонет - изучите историю людей, живших на этой земле.

В Киевской области есть большая проблема - поддельные земельные акты. Только в Обуховском районе архивы горели множество раз. Поэтому, вся земля в зоне риска, что к вам придет другой собственник. Чтобы этого не произошло, нужно прежде хорошо изучить историю участка. Для этого нужно говорить с соседями - вам все расскажут. Также необходимо получить виписку из базы данных государственного земельного кадастра. Это стоит 1000 грн. Не большие расходы, а риск значительно уменьшается.

Желательно, чтобы земля не перепродавалась до вас. То есть, участок был отведен местным советом непосредственно продавцу и не ранее, чем 3-5 лет назад.

Один человек рассказал мне просто ужасную историю. Они с мужем приобрели земельный участок и лишь через 6 месяцев выяснилось, что их участок в действительности находится на 20 метров дальше. Благо сосед делал контрольный вынос в натуре и заметил ошибку, а они уже почти начинали строительство. Когда шло активное выделение участков сельскими советами, специалистов землемеров не хватало, а многочисленные частные организации, призванные качественно предоставлять услугу определения координат точек делали свою работу некачественно. Поэтому, желательно обращаться к специалистам, которые выполнят обмер с гарантированным качеством.

Мы уже все забыли 1986 год, активную химизацию сельского хозяйства и думаем, что если мне здесь понравилось, значит надо брать ... Невидимые недостатки участка не менее, чем юридические вопросы могут испортить ваше здоровье, нервы и капитализацию имущества. Поэтому, чтобы быть уверенным в собственном выборе, закажите комплексный анализ почвы, воды, воздуха, радиоактивного фона в районной санитарно-эпидемиологической станции. Вся процедура займет всего 1-2 недели и будет стоить 5-6 тысяч гривен.

Следует тщательно изучить местность на предмет будущего развития территории. Нормальное явление, когда вы покупаете землю и думаете, что у вас овраг или холм, течет река, растет лесок ... И так будет вечно. Я часто просматриваю различные земельные участки. И меня уже не удивишь. Одно хочу вам сказать, вокруг Киева проданы все овраги, леса, болота и обрывы и т.д. Не проданы только дороги, реки и большие массивы леса. Поэтому, если есть дорога, там ничего не построять скорее всего. Стоит это выяснить на генеральном плане в сельском совете. Но самое главное - строить могут не только частные дома, а рестораны, склады, производственные комплексы и т.д.. Здесь один совет - покупайте в селах или при деревне, чтобы к вашему фасаду была асфальтированная дорога и соседи и их планы по использованию участка были известны.

Гляньте, куда идет дорога за вашим участком. Если вы увидите кучу свободного места - это может быть признаком дальнейшего развития улицы, через некоторое время 10-20 бетоновозов в день могут разрушить покой и подпортить екологію на вашей земле.

Если рядом с участком находится старый сад или тепличное хозяйство, вероятность того, что функциональное назначение этих объектов не изменится стремится к нулю.

У нас под Киевом большая проблема с электроэнергией. Она заключается в том, что есть села, в которых выключают свет по графику и согласно погодным условиям. То есть, дунул порывистый ветер, разразился ливень или упал налипающий снег - РЭС, чтобы быть от греха подальше просто выключает свет ... И происходить это может даже в престижных селах. Не на всю ночь, на час-полтора ... А могут и на несколько дней .. А могут и в Новый год ... Это не только портит бытовую технику и продукты питания, но и ваше самочувствие. Соседи в это время включают генераторы, а это вибрация по земле на сотни метров и очень неприятное психологическое ощущение. Спрашивайте внимательно у жителей о выключении электроэнергии.

Если вы переезжаете за город и у вас есть дети, стоит обратить внимание на инфраструктуру. Под Киевом есть села «живые» и «мертвые». «Живые» села, как правило, находятся в 30 и более километрах. Там хорошие дороги, оборудованный детский сад, средняя школа, спортивные площадки и парковые зоны. В некоторых есть амбулатории с 5-10 врачами. В детском саду нужно обращать внимание не на ковры и игрушки, а:

  • на кухню (там должна быть большая морозильная камера, иначе воспитательницы мясо разбирают по домам),
  • на пол (теплый, экологически чистое покрытие)
  • теплоизолированность помещения (сквозняки)
  • телевизор не обязательно (без него больше внимания личной заботе о ребенке)

Поезжайте посмотрите, как выглядит местная больница и сколько минут к ней придется ехать в случае необходимости. Что лечат, какие врачи, как выглядят палаты. Я никогда не думал, что мне придется иметь дело с больницами под Киевом. Но когда забрали к себе бабушку, уже трижды ей спасали жизнь в районных больницах. Однажды с инсультом ее забрали за 10 минут. Я тогда долго смотрел в глаза водителю, который так быстро приехал и отказался от моего вознаграждения. Если вы там будете жить, с вами или вашими родственниками может случиться что-то плохое. Планируйте не только шашлыки, но и черные дни.

Важным признаком «живого» села является наличие женщин и мужчин в возрасте 30-50 лет, которых можно нанимать на работу, а также возможность приобретения натуральных продуктов. Вы удивитесь, но уже не во всех селах можно купить продукты. Это отдельный разговор.

Если на участке стоят сооружения, дача или еще что-то и вам не слишком нравится такая архитектура, то не учитывайте или занижайте их стоимость. Более того, чтобы все это «сокровище» перестроить или демонтировать вам еще придерся хорошо заплатить. Поэтому, не слушайте хозяев, которые якобы продают дом с землей. Вы покупаете землю и коммуникации на ней. Все остальное - бонус или проблема - время покажет.

Если вы решили построиться в большом коттеджном городке вокруг Киева, то обратите особое внимание на один важный момент. Есть шанс, что вам предоставят контракт, по которому предложат получить земельный акт при введении дома в эксплуатацию, а еще подписать перед этим договор на эксплуатацию. В случае отказа, ваш дом может оказаться на чужой земле и это будет не дом, а гора ваших строительных материалов. Чтобы не попасть в ловушку, внимательно изучайте договор вместе с юристом.

По возможности посоветуйтесь с архитектором или другим осведомленным специалистом перед покупкой участка. Возможно на этом участке будет трудно реализовать ваши желания или могут возникнуть определенные сложности. Помните, что участок со значительным перепадом высот потребует значительно больше инвестиций, чем участок ровной поверхности. К тому же живописные участки под горой или под рекой имеют большой риск паводкового подтопления весной.

Если ваш участок находится в поле, проверьте, не проложили газовую трубу или телефонный кабель по земле много лет назад. Потом придется перекладывать за собственный счет.

Существуют и другие вопросы. Впрочем, несмотря на существующие риски, на сегодняшний день инвестиция в проверенный земельный участок и строительство на ней собственного дома - не просто вложение средств, а важнейшая веха в жизни человека. Ни машина, ни квартира никогда не сравняются с ценностями полноценной жизни на земле в хорошем месте с приятными соседями. Делайте свой выбор взвешенно!

Будет продолжение...

 

 

Искренне Ваш,
Артем Миргородский

Буду рад Вашим советам!
Myrgorodskyi@buduysam.com


07 февраля 2012



Идеи и советы


Модульный дом  10 октября 2012

С вдохновением от Bike Arc design (модульная система парковки велосипедов) House Arc был задуман как модульная система, жилье для нуждающейся общины.

Дом из контейнера-2  27 августа 2012

Логичным продолжением идеи использования контейнеров для строительства дома стал вариант из двух спаренных 20-футовых контейнеров.

Дом из контейнера  26 июля 2012

В использовании старых грузовых контейнеров для создания дома нет ничего нового, но я подумал, может быть интересно поиграть с некоторыми концепциями в части дизайна такого дома.

Если хочется свой ​​дом..



Topfwell
© 2011—2015 «Topfwell Consulting Ukraine». Запатентованные решения будуй сам®

Выбирайте архитектуру собственных домов на любой вкус.
Советуюем Вам обращаться за помощью к
профессиональному бюро HOUSE DESIGN http://housed.com.ua , реализует типовые,
архитектурные проекты домов на любой вкус.
Их дивиз -
ПРОЕКТИРУЕМ ОТ ДУШИ - СТРОИМ ДЛЯ ДУШИ